去化周期僅7個(gè)月？深圳新房市場(chǎng)加速修復(fù)，但“庫(kù)存告急”說(shuō)法存疑
財(cái)聯(lián)社3月6日訊(記者 王海春)關(guān)于深圳新房市場(chǎng)去化周期縮短至7個(gè)月的數(shù)據(jù)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘惺欠褚?jiàn)底，并可能出現(xiàn)上揚(yáng)的討論。
近日有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，深圳一手預(yù)售住宅庫(kù)存量為30385套，去化周期從去年高峰的26個(gè)月，降至7個(gè)月，新房“庫(kù)存告急”。
“新房去化周期是觀察一個(gè)城市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)供求關(guān)系的參考指標(biāo)，業(yè)內(nèi)會(huì)根據(jù)該指標(biāo)來(lái)了解一個(gè)城市當(dāng)前階段的市場(chǎng)狀況。去化周期超過(guò)18個(gè)月即超過(guò)‘警戒線’，12個(gè)月以?xún)?nèi)是相對(duì)比較理解的狀態(tài)，而6個(gè)月以?xún)?nèi)，顯示出供求關(guān)系較為緊張，可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上揚(yáng)�！笨硕鹧芯恐行目偨�(jīng)理林波向記者表示。
那么，去庫(kù)存周期僅7個(gè)月，是否意味著深圳樓市已經(jīng)見(jiàn)底，并可能出現(xiàn)上揚(yáng)行情？對(duì)此，多位受訪分析人士告訴記者，該數(shù)據(jù)或受到數(shù)據(jù)模型、階段性供應(yīng)減少等季節(jié)性因素影響，未必充分反映出深圳市場(chǎng)全貌。
記者聯(lián)系數(shù)據(jù)發(fā)布方以及多家第三方機(jī)構(gòu)人士發(fā)現(xiàn)，之所以出現(xiàn)這種情況，與數(shù)據(jù)口徑及計(jì)算方法，有一定關(guān)系。
分析師指出，房地產(chǎn)庫(kù)存周期的計(jì)算公式為：庫(kù)存去化周期=當(dāng)前庫(kù)存量/平均銷(xiāo)售量。從公式本身來(lái)看，庫(kù)存量及平均銷(xiāo)售量的數(shù)值變動(dòng)，即分子、分母的變動(dòng)，均可對(duì)去化周期數(shù)值產(chǎn)生影響。
從庫(kù)存量來(lái)看，據(jù)廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)|深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)披露的數(shù)據(jù)，截至2025年2月，深圳月末可售新建商品房套數(shù)為30385套，月末可售面積為3184756平方米。
“目前深圳的待售新房規(guī)模，仍然較大。一是在售的房源比較充裕，2月份深圳可售住宅面積超過(guò)318萬(wàn)平方米，如果加上別墅以及公寓等類(lèi)住宅房源，體量就更大了。二是2月恰適春節(jié)期間，很多項(xiàng)目并沒(méi)有在此期間上市，季節(jié)性因素使用得2月新增供應(yīng)量大幅度減少�！鄙钲�58安居客分析師吳春薇表示。
對(duì)此，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉也指出，從商品房上市規(guī)模來(lái)看，深圳2月項(xiàng)目入市數(shù)量顯著減少。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，今年2月深圳僅有3個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，批售面積9.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降68.5%；當(dāng)月深圳只有1個(gè)住宅項(xiàng)目入市，推售面積7.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降73%，入市面積大幅度減少。
從平均銷(xiāo)售量情況來(lái)看，據(jù)了解，發(fā)布去庫(kù)存周期僅7個(gè)月的機(jī)構(gòu)，是以近6個(gè)月的平均月度銷(xiāo)售面積為計(jì)算口徑，而多位分析師告訴記者，行業(yè)去庫(kù)存周期一般以近12個(gè)月數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)。
“去年四季度以來(lái)，深圳成交量上升，按近半年成交數(shù)據(jù)錄入去庫(kù)存計(jì)算公式，數(shù)值表現(xiàn)的確不會(huì)很差。但如果以近一年成交數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)可能會(huì)有所不同�！鄙钲谝患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年2月深圳一手住宅(含普宅、別墅)庫(kù)存約去化周期約12.9個(gè)月，環(huán)比上月縮短0.9個(gè)月。
另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，今年2月，深圳新房(含住宅在內(nèi)所有物業(yè)類(lèi)型)可售面積約617.09萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化周期為14.92個(gè)月。
林波告訴記者，與其他城市相似，深圳市場(chǎng)也存在區(qū)域分化的現(xiàn)象。分不同區(qū)城來(lái)看，熱點(diǎn)區(qū)域后線庫(kù)存不足，寶安、光明、龍華去化周期均低于10個(gè)月，南山12個(gè)月左右，庫(kù)存積壓主要在坪山、大鵬、深汕等外圍區(qū)域，去化仍面臨一定壓力。
鄒少偉介紹，深圳新房去化周期連續(xù)六個(gè)月呈回落態(tài)勢(shì)，但按實(shí)時(shí)市場(chǎng)，受春節(jié)假期影響，深圳2月上半月市場(chǎng)較為低迷；下半月二手市場(chǎng)逐步恢復(fù)，成交快速回暖，恢復(fù)至節(jié)前正常時(shí)期水平。
“從我們觀察到的一線市場(chǎng)狀況，除市中心核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)新建住宅房源比較緊俏，遠(yuǎn)郊地區(qū)的項(xiàng)目，去化情況仍然不理想。而且，預(yù)計(jì)三月份會(huì)有十幾個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)量將大幅度增加。因此，綜合來(lái)看，深圳市場(chǎng)新房并沒(méi)有到所謂庫(kù)存告急的程度�！眳谴恨痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。
其進(jìn)一步表示，當(dāng)前的成交量，很大程度是以?xún)r(jià)換量的結(jié)果。雖然一些項(xiàng)目折扣率有所減少，但這些收回折拍的主要是位置不錯(cuò)、品質(zhì)較好的項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目仍然需要用較低的價(jià)格來(lái)吸引買(mǎi)家入市。而二月份新房、二手房?jī)r(jià)格并未止跌，當(dāng)前市場(chǎng)的主流，仍是“以?xún)r(jià)換量”。
市場(chǎng)價(jià)格方面，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年2月，深圳新建商品住宅平均價(jià)格同比下跌0.33%，環(huán)比下跌0.03%，樣本平均價(jià)格52652元/平方米。
二手房市場(chǎng)價(jià)格，也處于調(diào)整狀態(tài)。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下跌3.45%，環(huán)比下跌0.13%，樣本平均價(jià)格67672元/平方米。
“應(yīng)該說(shuō)，深圳去年出臺(tái)樓市利好政策后，庫(kù)存量確實(shí)出現(xiàn)大幅度下降，市場(chǎng)修復(fù)很快。但市場(chǎng)得到修復(fù)，并不意味著即將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。按當(dāng)前的庫(kù)存量及新房成交行情，深圳市場(chǎng)遠(yuǎn)未到庫(kù)存告急、供不應(yīng)求的狀態(tài)�！绷植ㄑa(bǔ)充道。
【編輯：付健青】