2025猜想 | 房貸利率有望再下行，暫緩提前還貸的資金流向哪？

　　陳君君

　　每年的1月1日，對于許多存量房貸來說，都是重要的“重新定價日”，就在今天，不少貸款人迎來“降息”。

　　第一財經(jīng)注意到，自存量房貸利率去年10月迎來正式下調(diào)后，不少貸款人放緩了“提前還貸”的步伐。央行最新數(shù)據(jù)顯示，住戶按揭貸款增速出現(xiàn)回升，提前還款金額減少。

　　暫緩提前還貸的資金流向了哪里？未來房貸利率還會進一步下調(diào)嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房貸新舊利差逐漸縮小、股市升溫等，不少居民暫時改變了提前還貸的想法，預(yù)計在2025年，LPR(貸款市場報價利率)仍有下降的可能性。

　　暫緩提前還貸

　　“在上一年度的峰值期間，我們行提前還貸總額一度創(chuàng)下新高，但2024年全年，提前還貸總量變少。”浙江一家大型國有銀行信貸部門負責(zé)人對記者表示，2024年下半年以來，提前還貸情況有所好轉(zhuǎn)，特別是最近幾個月，存量房貸利率再下調(diào)后，每月提前還貸金額較上年同期減少了約一半。

　　上述信貸部門負責(zé)人表示，房貸利率高低對購房者的提前還款意愿有明顯的影響。在當(dāng)前較低的房貸利率環(huán)境下，許多購房者更愿意保留貸款，承擔(dān)利息，這樣可以將資金用于其他投資或消費活動。

　　另有股份行工作人員對記者表示，去年10月底以來，個人住房按揭貸款提前還貸每周申請量較年內(nèi)最高峰下降了大約四五成，每日降幅也較為明顯，“從每天處理近七八十單到現(xiàn)在最少一天可能就十幾單�！�

　　根據(jù)央行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近期，居民貸款增速有所上升，這主要是由于個人住房貸款的穩(wěn)定和回升。2024年10月，個人住房貸款的發(fā)放額超過了4000億元人民幣，與此同時，提前還款的金額有所減少，提前還款額占個人住房貸款余額的比例較政策出臺前有明顯下降。

　　“手上一直有一筆‘提前還貸’資金，每年會固定還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來可能還會調(diào)低，這筆錢打算先留著。”一位上海的貸款人對記者表示，隨著2024年房貸利率新政不斷出臺及存量房貸利率下調(diào)，他暫時擱置了提前還貸的計劃。

　　一位蘇州購房者對記者表示，存量房貸利率下調(diào)后，他的二套房貸利率將從5.25%下降到3.55%，每個月大約少還3000多元。

　　此前，在存量房貸利率尚未下調(diào)時，不少貸款人“打擦邊球”，比如申請經(jīng)營貸或消費貸籌集資金償還房貸，以此減少利息支出。隨著存量房貸利率降低，這種做法也在逐漸變少。

　　多位資金中介人士對記者表示，存量房貸利率調(diào)低至3.5%之后，與經(jīng)營貸、消費貸利率差大大壓縮，借道經(jīng)營貸、消費貸提前還房貸不劃算，這幾個月少了很多前來咨詢辦理的客戶。

　　根據(jù)國泰君安發(fā)布的統(tǒng)計報告，自去年10月以來，提前償還貸款的比例正在快速減少，當(dāng)前水平已接近歷史最低點，與2020年的最低點十分接近。光大證券研報也指出，測算顯示，去年10月RMBS條件早償率為11.7%，環(huán)比前一月下降1個百分點，逐步向常態(tài)水平靠攏。

　　惠譽評級預(yù)期，2025年RMBS資產(chǎn)表現(xiàn)將保持穩(wěn)定，房貸利率的大幅降低和償付能力的改善將減輕其對住房抵押貸款表現(xiàn)的影響。

　　新舊房貸利率差距變小

　　隨著存量房貸利率調(diào)降落地，新舊房貸之間的利率差距已經(jīng)縮小。此次批量調(diào)整或涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。中泰證券研報分析指出，對個人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。

　　按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，假設(shè)存量房貸利率可以盡快調(diào)整到增量房貸的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加約1000億元消費空間。

　　光大證券分析稱，伴隨存量按揭利率調(diào)降落地，新發(fā)放按揭利率與存量貸款利率差距壓縮，居民提前還款壓力緩釋。

　　“貸款人在房貸利率調(diào)整上擁有了更大的‘發(fā)言權(quán)’�！币晃恍刨J部門負責(zé)人對記者表示，過去，房貸利率的重新定價周期被統(tǒng)一設(shè)定為一年，這也意味著即使LPR在一年內(nèi)多次下降，許多貸款人也只能等到下一個重新定價日才能享受到最新的較低利率。

　　上述負責(zé)人表示，最新政策落地后，貸款人能夠與銀行協(xié)商，將房貸利率的重新定價周期調(diào)整為3個月、6個月，去年10月LPR下降25個基點，“選擇3個月的貸款人最快在12月就享受到了最新的房貸利率優(yōu)惠�！�

　　暫緩的提前還貸去哪了

　　此前，房地產(chǎn)市場低迷、股市表現(xiàn)平平、存款利率進入“1%時代”，導(dǎo)致資產(chǎn)荒現(xiàn)象持續(xù)，提前償還房貸或是一種“較優(yōu)理財方式”。

　　但隨著2024年房貸利率逐漸降低，與存款利率、理財收益率的差距逐漸縮小，貸款人手中原有的“提前還貸”資金流向了哪里？

　　一大流向是房地產(chǎn)市場。從數(shù)據(jù)來看，居民的住房按揭需求逐漸改善。央行數(shù)據(jù)顯示，居民中長貸出現(xiàn)連續(xù)兩個月改善跡象，11月居民中長貸同比多增669億元。

　　“隨著房地產(chǎn)金融政策落地見效，個人房貸提前還貸現(xiàn)象明顯減少，個人房貸將持續(xù)企穩(wěn)回升。近段時間來，商品房成交數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)改善相互印證，房地產(chǎn)市場和居民信心進一步增強�！泵裆�銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬稱。

　　房地產(chǎn)交易升溫。國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，商品房成交趨于活躍，2024年1~11月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別較前10個月收窄1.5個和1.7個百分點。另外，2024年11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個。

　　股票市場成為另一大流向�！叭ツ�9月底，A股市場整體出現(xiàn)上揚，進入10月后，股市小幅上漲行情頻現(xiàn)，滬指一度突破3600點，居民投資風(fēng)險偏好顯著改變�！币晃环治鋈耸繉τ浾弑硎�。

　　2024年9月、10月、11月，A股市場震蕩上漲，成交額不斷創(chuàng)下月度歷史新高，其中11月合計超41萬億元。持續(xù)的資金流入股市，導(dǎo)致非銀行金融機構(gòu)存款規(guī)模出現(xiàn)增加，央行披露的數(shù)據(jù)顯示，9月、10月非銀機構(gòu)存款持續(xù)多增。

　　也有部分觀點認(rèn)為，部分資金流向消費領(lǐng)域。華西證券宏觀經(jīng)濟和固定收益團隊分析稱，在去年9月至10月期間，家電、辦公用品和汽車三個類別的銷售額與去年同期相比平均增加了546億元(分別比去年同期高出381億元和710億元)，相較于3~8月表現(xiàn)較好。

　　2025年房貸利率有望進一步降低

　　回顧2024年LPR走勢，1年期和5年期以上LPR年內(nèi)累計分別下降了35個和60個基點。具體來看，5年期以上LPR在2月、7月和10月下調(diào)了3次，每次下調(diào)幅度分別為25個、10個和25個基點。自10月調(diào)整之后，LPR利率已經(jīng)連續(xù)3個月保持穩(wěn)定。

　　此前市場預(yù)期最新一次LPR將迎來調(diào)降，但并未如期。中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明分析認(rèn)為，一方面，由于去年12月逆回購利率沒有出現(xiàn)調(diào)整，商業(yè)銀行在息差壓力較大的背景下，缺乏主動降低LPR和逆回購利率加點的動機。另一方面，鑒于當(dāng)前中美匯率風(fēng)險較高，本次LPR報價未進行降息，可能是在綜合考慮國內(nèi)外政策環(huán)境，平衡穩(wěn)定匯率和寬松貨幣政策目標(biāo)的決策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計在2025年， LPR有下降的可能性，這與貨幣政策趨向適度寬松的方向緊密相關(guān)。

　　“預(yù)計央行在2025年可能會繼續(xù)實施降準(zhǔn)降息政策，降準(zhǔn)幅度可能達到0.5個百分點，政策利率可能下調(diào)50個基點，LPR預(yù)計可能降低25個基點左右，這將進一步引導(dǎo)實際貸款利率下行。”招聯(lián)首席研究員董希淼稱。

　　明明認(rèn)為，央行寬貨幣立場仍然明確，后續(xù)LPR伴隨逆回購利率調(diào)降或仍有空間。此外，當(dāng)前貸款結(jié)構(gòu)中低于LPR減點貸款占比高達43.33%，優(yōu)化LPR報價質(zhì)量的訴求下，LPR單邊下調(diào)或也有較大空間。

　　展望2025年，東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下，央行將繼續(xù)實施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個百分點，顯著高于2024年0.3個百分點的降幅，屆時會引導(dǎo)LPR報價跟進下調(diào)。

　　“2025年可能會通過較大幅度降低5年期以上LPR報價的方式，對居民房貸實施較大力度的定向‘降息’，這被視為促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關(guān)鍵策略。”王青指出。