擴(kuò)募、上新，多只保租房REITs推進(jìn)，市場(chǎng)關(guān)注租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

　　作者：齊琦 責(zé)編：陳天翔

　　近日，多只底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs(下稱保租房REITs)申請(qǐng)狀態(tài)有了新進(jìn)展。

　　據(jù)上交所披露，華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT兩只產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)狀態(tài)更新為“已反饋”；新發(fā)市場(chǎng)上，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、兩只首發(fā)產(chǎn)品的申請(qǐng)狀態(tài)也更新為“已反饋”，以及華泰紫金蘇州恒泰REIT的首發(fā)申請(qǐng)已被受理。

　　宏觀環(huán)境方面，市場(chǎng)化租金尋底、保障性租賃住房市場(chǎng)供給增加，都可能帶來(lái)租金下降風(fēng)險(xiǎn)。例如，僅上市兩個(gè)月后，招商基金蛇口租賃住房REIT林下項(xiàng)目因重要租戶退租，導(dǎo)致出租率下降30.86%。

　　行業(yè)人士認(rèn)為，總體看來(lái)，當(dāng)前REITs市場(chǎng)情緒較佳，不排除風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，估值較低的產(chǎn)業(yè)園等周期板塊或有一定補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。

　　退租、降租趨勢(shì)延續(xù)

　　具體看來(lái)，招商基金蛇口租賃住房REIT于2024年10月23日上市。上市不久后，該基金披露的退租公告稱，企業(yè)租戶租賃合同到期后正式退租，涉及退租的房屋為143套。占林下項(xiàng)目總已出租面積的34.11%，從而退租導(dǎo)致出租率下降30.86%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2024年以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)和居民收入預(yù)期下降等因素影響，項(xiàng)目租金也受到了影響，具體看來(lái)，截至2024年9月30日，該基金保利香檳苑項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為90.30%；相較于2024年2季度，該項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為95.55%，環(huán)比下降了約5%。

　　一位地產(chǎn)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，保租房REITs這類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目普遍面臨周邊租賃住房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)位、檔次、客群和規(guī)模相似，這些因素都會(huì)分流潛在客戶。同時(shí)，隨著上海市保障性租賃住房的持續(xù)供應(yīng)，存在新供應(yīng)項(xiàng)目與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的可能。若供給增長(zhǎng)快于需求將導(dǎo)致市場(chǎng)失衡，影響出租率和租金。

　　基于行業(yè)現(xiàn)狀，上交所就上述保租房REITs披露的反饋意見(jiàn)中，也主要關(guān)注了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況、出租率、租金、項(xiàng)目估值等安排。

　　具體而言，對(duì)匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，上交所要求披露項(xiàng)目租約期限合規(guī)性，特別是虹橋與江月路項(xiàng)目一年期以下租約占比分別為12.75%和36.17%的原因，以及是否符合行業(yè)慣例。

　　對(duì)華夏北京保障房REIT，上交所要求補(bǔ)充出租率等材料，并對(duì)未來(lái)出租率參數(shù)設(shè)置的合理性發(fā)表明確意見(jiàn)。該基金申報(bào)材料中，溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目近三年及一期出租率分別為84%、83%、89%和88%，預(yù)測(cè)期內(nèi)出租率假設(shè)為93%。

　　此外，對(duì)于華夏華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募申請(qǐng)，上交所反饋意見(jiàn)中提到，除了要求補(bǔ)充披露租金率取值高于周邊同類項(xiàng)目的原因外，還要求進(jìn)一步披露競(jìng)品項(xiàng)目情況。根據(jù)申報(bào)材料，華夏華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目周邊開(kāi)業(yè)滿一年的租賃住房項(xiàng)目有3個(gè)，閔行區(qū)除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的10個(gè)租賃住宅社區(qū)，還有8個(gè)潛在供應(yīng)項(xiàng)目共約1萬(wàn)套(間)保租房計(jì)劃入市。上交所要求華夏華潤(rùn)有巢REIT補(bǔ)充披露同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目的詳細(xì)情況。

　　二級(jí)市場(chǎng)估值回暖

　　不過(guò)從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，保障性租賃住房項(xiàng)目REITs領(lǐng)漲。

　　2024年至今，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT漲幅均超約50%，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT累計(jì)漲幅約43%，此外，國(guó)泰君安城投保障房REIT和華夏華潤(rùn)有巢REIT分別累計(jì)漲超26%、32%。

　　國(guó)信證券指出，在今年經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的環(huán)境下，不同項(xiàng)目類型的REITs基金中，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)敏感性較低的產(chǎn)品漲幅較高，如保障房、生態(tài)環(huán)保等，在低迷市場(chǎng)中依然能相對(duì)保證穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　此外，新發(fā)市場(chǎng)方面，2024年以來(lái)，公募REITs發(fā)行市場(chǎng)顯著回暖。截至2024年底，保障住房類REITs新增一只，截至目前，已上市總計(jì)5只。不過(guò)，行業(yè)人士預(yù)計(jì)，后期新政策下，REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大并且取消了回報(bào)率的硬約束等發(fā)行條件，預(yù)計(jì)保障住房REITs擴(kuò)募節(jié)奏或?qū)⑻崴佟?/p>

　　2024年8月1日，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目正式由試點(diǎn)轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行。新政策擴(kuò)容了發(fā)行范圍，例如市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓被納入，在租賃住房領(lǐng)域首次將專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售并長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門(mén)為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目納入了底層資產(chǎn)。

　　“不過(guò)，底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs，現(xiàn)金流依賴租金。”上述地產(chǎn)人士分析稱，且租金定價(jià)、調(diào)整及租戶準(zhǔn)入受監(jiān)管，市場(chǎng)化調(diào)整空間有限。如政策變化，包括但不限于租賃價(jià)格指導(dǎo)、租戶資格審核標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)等，都可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)收入降低。

　　畢馬威中國(guó)發(fā)布的季度公募REITs市場(chǎng)觀察報(bào)告分析稱，底層物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)REITs市場(chǎng)價(jià)格至關(guān)重要。提升并加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力成為REITs價(jià)值提升或穩(wěn)定市價(jià)的重要手段。例如，提供減租優(yōu)惠以維持較高的出租率，或縮減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，延后資本性支出，通過(guò)“節(jié)流”手段使凈收益率暫時(shí)維持在相對(duì)高位。租戶管理，包括行業(yè)集中度、單一客戶集中度、續(xù)租談判、新租戶儲(chǔ)備等，也是管理人的日常工作之一。