中新經緯9月24日電 題：新發(fā)放居民房貸利率還有較大下調空間

　　作者 王青 東方金誠首席宏觀分析師

　　馮琳 東方金誠研究發(fā)展部總監(jiān)

　　中國人民銀行(下稱央行)行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

　　根據2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，2023年9月啟動存量房貸利率下調后，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。不過，受2024年2月5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調、“5.17”房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，2024年7月新發(fā)個人住房貸款利率降到了3.4%，也就是說要比此前調降后的存量首套房貸利率低87個基點，而其它存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低于存量房貸利率。

　　受存量房貸利率偏高影響，現階段出現了提前還貸現象。對銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優(yōu)質信貸資產流失，這會對銀行利潤形成較大影響。

　　本次存量房貸利率平均下調50個基點左右，能夠顯著緩解提前還貸現象，對銀行凈息差的影響將通過引導存款利率下調予以緩解。同時，這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市穩(wěn)步發(fā)展。需要指出的是，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元。我們認為，接下來監(jiān)管層將通過引導商業(yè)銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。

　　央行宣布，“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%”，這將有效降低改善性需求的購房門檻。與此同時，央行還宣布，“將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”，這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。

　　我們認為，接下來的重點是進一步下調新發(fā)放居民房貸利率，這是提升樓市預期的關鍵。本次央行宣布下調政策利率20個基點后，新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調。預計進一步下調房貸利率，對房地產行業(yè)實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。(中新經緯APP)

　　中新經緯版權所有，未經授權，不得轉載或以其他方式使用。

責任編輯：張芷菡