存量房貸新政將出，房企中介都很“忙”，一個上午接到十幾通電話！

　　作者 吳家明

　　購房者、地產(chǎn)中介等各方歡欣鼓舞。

　　“國慶休假計劃臨時調(diào)整，這幾天制定新的營銷計劃，全力沖擊‘金九銀十’�！痹诮档痛媪糠抠J利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例等消息公布后，深圳一家民營房企的營銷負責(zé)人顯得非常興奮，“剛剛過去的中秋假期銷售成績一般，這次要好好沖一把！”

　　9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行存量房貸利率下降至新發(fā)放貸款利率水平，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點。此外，統(tǒng)一首套房二套房貸款首付比例等。消息一出，房企、購房者以及市場各方都對新政充滿期待。

　　提前還貸有望降溫

　　“大家都期待的存量房貸利率下調(diào)，終于迎來了官宣！”記者立即采訪多位二手房業(yè)主，大家第一反應(yīng)都是感到很興奮，但也希望銀行能盡快出臺相關(guān)細則。市場呼吁下調(diào)存量房貸利率的一個深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放貸款利率。據(jù)克而瑞研究中心的報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，而存量房貸的平均利率約為4%。

　　以深圳市場為例，深圳樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，若深圳存量房貸利率下降0.5個百分點，此前買房的業(yè)主當(dāng)前房貸利率多為4.15%，利率或?qū)⒄{(diào)整為3.65%。按300萬純商業(yè)貸款額計算，貸款30年等額本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供節(jié)省859.31元，總利息節(jié)省約30.93萬元。

　　“剛把手上的50萬元存款提前還貸，整個人都輕松不少�！苯�日，在2021年“高位”買房的陳程(化名)跟記者分享了他的房貸“減負”過程，“我的房貸利率超過4.5%，壓力著實有點大，跟我一樣選擇提前還貸的購房者不在少數(shù)�！辈贿^，他也表示，“如果存量房貸利率下調(diào)，提前還房貸的意愿就會降低，每個月省下的錢也能適當(dāng)增加消費�！�

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔(dān)高利率的主要是2017—2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進入城市的年輕人、新市民以及部分投資客。目前，很多城市的房價已經(jīng)跌回2017年左右，如果利率太高導(dǎo)致償還壓力大，部分群體可能會產(chǎn)生斷供風(fēng)險�！按舜谓迪⒌挠绊戇�包括利好重點城市的首套房存量貸款。目前，一線城市以及廈門、杭州等城市首套房貸利率比較高，此次利好幅度較大。在利率大周期下行的背景下，延遲申請貸款是最優(yōu)選擇，但此次降息打消了購房者的這個擔(dān)憂，即存量貸款利率可能會常態(tài)化下調(diào)，以保持其與增量貸款利率的平衡性。此外，提前還貸會明顯緩解，有利于促進消費。一方面支撐房地產(chǎn)消費，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對沖通縮。同時，也為了打擊繞道經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)置換房貸的行為�！�

　　房企中介都很“忙”

　　“趕緊編輯各種微信，發(fā)給手上的客戶，告訴大家這個好消息�！痹谏钲诹_湖一家房產(chǎn)中介門店，所有房產(chǎn)中介經(jīng)理都很“忙”。“就在今天上午，我已經(jīng)接到十幾個平常聯(lián)系客戶的電話，他們都在咨詢相關(guān)政策的細節(jié)問題，特別是一些改善型客戶。而在剛剛過去的中秋假期，市場成交其實不及預(yù)期，買家的顧慮還是很多，市場還需要更多政策托舉‘金九銀十’。”有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示。

　　對于房企而言，記者此前采訪發(fā)現(xiàn)，房企推盤的積極性似乎不及預(yù)期，一些項目甚至沒有針對中秋假期推出相應(yīng)的營銷活動。不過，降存量房貸利率和首付比例等利好政策將刺激改善型客戶，多位房企營銷人士表示將針對改善型客戶推出新的優(yōu)惠。

　　中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，延長兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺了金融十六條和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策，將兩項政策的有效期從2024年12月31日延長到2026年12月31日。此外，中國人民銀行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，中國人民銀行可提供政策支持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯加大，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。對于房企去庫存和消化出險土地項目具有積極的作用。

　　不過，李宇嘉也提醒，開發(fā)商存量土地部分已經(jīng)抵押且債務(wù)償還有難度，部分有隱性債務(wù)而難以解除。另外，開發(fā)商或許也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊有的有配建、有商辦或自持。在當(dāng)時市場條件下這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。