新一輪存量房貸利率調(diào)降板上釘釘，何時落地操作？銀行回應(yīng)

　　時隔一年，央行再度釋放存量房貸利率調(diào)降信號。第二輪存量房貸利率下調(diào)板上釘釘，不少貸款人關(guān)心接下來銀行如何跟進落實。

　　9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。第一財經(jīng)記者聯(lián)系上海、浙江多家銀行，了解后續(xù)存量房貸利率調(diào)降情況。部分銀行稱，已關(guān)注到存量房貸利率調(diào)整政策，但還未接到相關(guān)調(diào)整通知。一位國有銀行某支行房貸工作人員表示，等到官方文件出臺后會很快跟進，“預(yù)計最快下個月就會有相關(guān)方案出來，等接到相關(guān)通知后，將統(tǒng)一進行調(diào)整”。

　　回顧上一次存量房貸利率調(diào)整，2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文，決定自同年9月25日起，對符合條件的存量首套住房貸款進行利率下調(diào)。隨后，多家銀行發(fā)布公告，將于2023年9月25日起批量下調(diào)存量首套住房貸款利率，并明確操作細(xì)則。到了9月初，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項，對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進行解答。此后有多家股份制銀行和地方城農(nóng)商行跟進，相繼披露存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。

　　“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。”潘功勝在發(fā)布上表示，下一步，央行也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。

　　“不同地區(qū)、不同時期、不同銀行發(fā)放的房貸利率將根據(jù)具體情況調(diào)整�！睒I(yè)內(nèi)人士對記者表示，一般來說，通常銀行將通過調(diào)整合同中的利率條款，從存量房貸利率下調(diào)政策生效日開始，自動批量執(zhí)行利率下調(diào)，貸款客戶無需主動提出申請，調(diào)整后銀行會通過短信方式通知借款人。

　　此前，市場上對于存量房貸利率調(diào)降路徑主要有兩種猜測，“轉(zhuǎn)按揭”和重定價，2023年存量房貸利率下調(diào)主要采用了重新定價的方式。兩者的區(qū)別在于，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中貸款人能更換貸款銀行。

　　對于市場上討論的存量房貸跨行“轉(zhuǎn)按揭”，潘功勝在發(fā)布會后透露，初期會先在本行行內(nèi)實施“轉(zhuǎn)按揭”，下一步再考慮是否需要跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

　　對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量房貸在本行內(nèi)實施“轉(zhuǎn)按揭”，即存量房貸利率重定價，與去年9月的調(diào)降路徑相同。之所以強調(diào)“初期會在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭”，主要是因為當(dāng)前存量房貸仍屬銀行高收益、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會加劇銀行之間的競爭，特別是對存量房貸規(guī)模占比較高的大行會產(chǎn)生較大沖擊。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委指出，從“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開展需要考慮的問題來看，在跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，要考慮抵押品的價值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標(biāo)準(zhǔn)不同等。

　　此外，從操作便利性來看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”可能會增加許多額外的工作量。實際上，在之前的存量房貸利率調(diào)整中，銀行普遍采用了一種更為簡便的方法，即通過系統(tǒng)自動調(diào)整，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

　　受訪人士認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對銀行來說，進一步降低了銀行的資產(chǎn)收益率，影響銀行的盈利能力，短期會給銀行帶來一定經(jīng)營壓力。銀行息差將受到?jīng)_擊，監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比降低20BP，為有統(tǒng)計以來歷史最低水平。其中，大型銀行二季度凈息差為1.46%，同比降低21BP，也出現(xiàn)了有統(tǒng)計以來最低水平。

　　據(jù)中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志鋒測算，存量房貸利率下調(diào)50BP，國有行受到的影響最大，息差受拖累6.4個BP，股份行、城商行、農(nóng)商行分別拖累4.5、2.7、3.0BP。息差收窄也將影響商業(yè)銀行營收、利潤。戴志鋒指出，將拖累營收下滑3.1個百分點，稅前利潤下滑7個百分點。對國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行的營收分別拖累3.8、2.2、1.4、1.5個百分點，稅前利潤分別拖累8.4、5.3、2.9、3.1個百分點。

　　不過，戴志鋒也指出，若調(diào)降存量房貸利率，在實際投放回暖的基礎(chǔ)上，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，從長期看有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力及居民還款壓力，進一步優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，維護銀行息差，優(yōu)化銀行零售端資產(chǎn)質(zhì)量。

　　“預(yù)計提前還貸的減少也可對息差起到一定支撐作用，結(jié)合存貸兩端來看，存量房貸利率下調(diào)對于商業(yè)銀行凈息差及利潤水平影響大抵可控�！币晃汇y行業(yè)分析師對記者表示。