記者實(shí)探廣州“全面解除限購(gòu)”第一周：房?jī)r(jià)未見上漲，去庫(kù)存仍是房企首要任務(wù)

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 許夢(mèng)旖/文

　　適逢“十一”黃金周，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者走訪多個(gè)廣州在售樓盤后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的信心正在恢復(fù)，小面積剛需房源備受追捧，整體樓市價(jià)格并未上漲，且房源優(yōu)惠力度加大。

　　9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。其后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市紛紛放松限購(gòu)措施。

　　其中，廣州市的解除限購(gòu)步伐最為徹底。9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，取消居民家庭在廣州市購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策，自2024年9月30日起正式實(shí)施。此次限購(gòu)政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。

　　這也意味著，自2010年10月廣州市發(fā)布《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》以來，持續(xù)14年的樓市限購(gòu)政策全面退出舞臺(tái)，廣州成為全國(guó)首個(gè)全面放開限購(gòu)的一線城市。

　　“價(jià)格戰(zhàn)”擠壓二手房市場(chǎng)

　　“沒有預(yù)約的看房者我們都沒法接待了，臨時(shí)預(yù)約要等半小時(shí)至一小時(shí)左右。”10月5日，記者在走訪廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城區(qū)域的熱門在售樓盤保利雅郡時(shí)，該項(xiàng)目售樓處工作人員向記者表示，看房者需要由中介工作人員預(yù)約帶看，若是個(gè)人前往，需要登記身份證信息，或是保證現(xiàn)場(chǎng)有空閑中介愿意推薦才可咨詢相關(guān)戶型及具體情況。

　　記者注意到，保利雅郡售樓處現(xiàn)場(chǎng)坐了十多位房屋中介。其中，有的中介只是閑坐著，也有中介帶著客戶在與售樓處工作人員交談。

　　一位鏈家房產(chǎn)工作人員向記者表示，保利雅郡熱度較高的原因，是其推出了面積僅為69平方米的剛需戶型，且定價(jià)范圍在300萬(wàn)元內(nèi)，客戶若有意向購(gòu)買房源，即可下定金，但這個(gè)戶型放盤很少，放出后均已被預(yù)定。

　　他同時(shí)亦表示，由于廣鋼新城周邊新盤在持續(xù)打折促銷，對(duì)于二手房的成交量產(chǎn)生了一定影響。

　　“房地產(chǎn)商為了清庫(kù)存，肯定會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，二手房東在價(jià)格把控上的主動(dòng)權(quán)并沒有房地產(chǎn)商強(qiáng)勢(shì)�！币晃谎肫箝_發(fā)商的區(qū)域銷售負(fù)責(zé)人亦向記者表示，在售樓盤憑借小面積的剛需戶型和極具競(jìng)爭(zhēng)力的售價(jià)，會(huì)對(duì)周邊二手房市場(chǎng)造成一定程度的沖擊。

　　另外，該名銷售負(fù)責(zé)人表示，廣州的個(gè)別新盤會(huì)與中介公司聯(lián)手售房，且會(huì)額外拿出費(fèi)用來維護(hù)中介商，中介將客源帶至合作樓盤，成交后的分紅會(huì)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)默認(rèn)分紅比例。

　　貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，9月，中�；�灣壹號(hào)的二手房掛牌均價(jià)為4.7萬(wàn)元/每平方米，成交均價(jià)為3.7萬(wàn)元/每平方米；珠江金茂府二手房掛牌均價(jià)為5.9萬(wàn)元/每平方米，成交均價(jià)為4.2萬(wàn)元/每平方米；保利和光晨樾二手房掛牌均價(jià)為5.6萬(wàn)元/每平方米，成交均價(jià)為3.9萬(wàn)元/每平方米。

　　“這次政策的力度很大，大部分的項(xiàng)目售樓處都連夜趕制出了‘廣州放開限購(gòu)’的宣傳海報(bào)或橫幅，目標(biāo)客戶群體肯定更大了嘛�！币晃焕鬄硡^(qū)白鵝潭區(qū)域的新房售樓處工作人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，這次十一黃金周期間，來訪人員明顯增多，房地產(chǎn)商也會(huì)在人流量集中的商圈或地鐵口發(fā)放宣傳資料，不少客戶是看見宣傳資料后到訪的，交易金額有了顯著提高。

　　據(jù)荔灣區(qū)住房建設(shè)和園林局統(tǒng)計(jì)，10月1日至3日，荔灣區(qū)主要在建在售樓盤29個(gè)，商品住宅共成交260套，到訪8103組；日均到訪2701組，環(huán)比9月日均量增長(zhǎng)532%；日均認(rèn)購(gòu)86.7套，環(huán)比9月日均量增長(zhǎng)516%。

　　事實(shí)上，盡管廣州已有了多輪樓市限購(gòu)政策的優(yōu)化，但在本次十一黃金周之前，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量仍較為低迷，購(gòu)房者的觀望情緒濃厚。廣州中原研究發(fā)展部的報(bào)告顯示，今年8月，廣州新房網(wǎng)簽4906宗，環(huán)比下跌18%；二手住宅成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)8872宗，環(huán)比下跌11.6%，同比下跌8.8%。在價(jià)格方面，網(wǎng)簽均價(jià)為28278元/每平方米，環(huán)比下降7.0%。

　　對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，在“止跌回穩(wěn)”的新要求下，廣州自然要發(fā)揮核心城市的帶動(dòng)作用，完全退出限購(gòu)也在情理之中。

　　李宇嘉表示，回顧廣州限購(gòu)政策松動(dòng)的路徑，也是先放開外圍區(qū)域，然后放開120平方米以上戶型；先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出，遵循“小步快跑”的路徑。

　　“去庫(kù)存”仍是首要任務(wù)

　　不過，盡管利好政策層層加碼，但市場(chǎng)的主旋律依然是“以價(jià)換量”，開發(fā)商紛紛推出力度空前的優(yōu)惠活動(dòng)，房?jī)r(jià)鮮見上漲跡象。

　　10月2日，記者走訪了位于廣州黃埔區(qū)的保利招商華發(fā)中央公館，該樓盤于9月25日取得了預(yù)售許可證。

　　“今天來的人太多了，我呆久了都有點(diǎn)透不過氣來。我與丈夫是從湖南來參加妹妹婚禮的，妹妹一家就住在黃埔區(qū)，我們?cè)谲嚿峡匆娏藰潜P打的廣告，就直接開車過來想要多了解一下�！币晃灰庀蛸�(gòu)房者向記者表示，黃埔區(qū)開放限購(gòu)已有大半年的時(shí)間，他們此次來現(xiàn)場(chǎng)是想了解一下黃埔區(qū)樓市的實(shí)際情況。

　　另外，上述意向購(gòu)房者表示，由于保利招商華發(fā)中央公館是黃埔區(qū)地理位置相對(duì)優(yōu)越的樓盤，距離地鐵7號(hào)線大沙東站僅有幾百米，有很好的三甲醫(yī)院及教育資源配套，所以來看房的人很多，而且該樓盤的4.5萬(wàn)元/每平方米的均價(jià)要明顯低于周邊新盤5萬(wàn)元/每平方米的價(jià)格，且該樓盤仍有一定的議價(jià)空間。

　　記者注意到，在保利招商華發(fā)中央公館的售樓處內(nèi)掛著一幅“保利史上最瘋狂黃金周”的海報(bào)，該項(xiàng)目承諾“30天內(nèi)無理由換房”，且推出了“買房送蔚來汽車”的優(yōu)惠政策，相關(guān)優(yōu)惠持續(xù)到10月7日。

　　10月4日，記者走訪了位于廣州荔灣區(qū)花地灣區(qū)域的中海浣花里，該項(xiàng)目的售樓大廳內(nèi)同樣坐滿了前來咨詢的人，工作人員需要同時(shí)與幾個(gè)人交流對(duì)談。

　　在該項(xiàng)目的樣板間中，有十幾位看房者一起在咨詢戶型結(jié)構(gòu)與樓層朝向及售價(jià)問題。記者了解到，該樓盤于2023年年底開盤，目前售價(jià)已低于開盤時(shí)的公開價(jià)格，面積71平方米的剛需戶型銷售情況最好，所剩套數(shù)也最少，按照樓層及朝向的不同，售價(jià)在280萬(wàn)元至290萬(wàn)元左右。

　　“這個(gè)樓盤是周邊性價(jià)比較高的盤了，它的開發(fā)商及物業(yè)都是央企中海地產(chǎn)，也有配套的學(xué)校與醫(yī)院，我們對(duì)比了周邊的幾個(gè)盤，售價(jià)和物業(yè)公司是我們考慮最多的因素�！眮碜詮V西的廖女士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，由于相同區(qū)域樓盤的配套學(xué)校、醫(yī)院及周邊生活設(shè)施相差并不大，因此，價(jià)格就成了打動(dòng)他們的最大因素。

　　記者注意到，中海浣花里的每平方米均價(jià)在4萬(wàn)元左右，而與中海浣花里距離500米的萬(wàn)科理想花地的每平方米售價(jià)則為5萬(wàn)多元。在整個(gè)花地灣區(qū)域，萬(wàn)科理想花地的售樓處最恢弘大氣，銀灰色的科技感建筑屹立在大十字路口的一邊，格外引人矚目。

　　在萬(wàn)科理想花地售樓處內(nèi)，每個(gè)沙盤前都圍滿了看房者，售樓處入口上方掛著一張“廣州完全放開限購(gòu)、史上最強(qiáng)政策力度”的巨大橫幅，看房者在登記后仍需等待5分鐘左右才可安排工作人員講解。

　　“萬(wàn)科的促銷力度比較大，黃金周前幾天還在搞看房送禮物送雞蛋等活動(dòng)�！币晃蝗f(wàn)科理想花地的看房者向記者表示，該樓盤是在2023年中開盤的，但隨后開盤的中海浣花里則在價(jià)格上讓周邊樓盤感受到了壓力。

　　另外，為了進(jìn)一步打消購(gòu)房者的置換及資金顧慮，開發(fā)商還在購(gòu)房服務(wù)上做足了功夫。

　　中國(guó)鐵建華南公司公開表示，國(guó)慶黃金周期間，該公司推出“買房有好事”大促活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)灣區(qū)7城12盤打造好房好價(jià)節(jié)，部分項(xiàng)目推出清盤折上折、特價(jià)房源秒殺、以舊換新、無憂退房、老帶新享豪傭等促銷措施；保利發(fā)展廣東公司則推出了千套“保價(jià)”計(jì)劃，包括特惠一口價(jià)單位、置換立減、租房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，以及部分項(xiàng)目的保價(jià)房源無憂購(gòu)；越秀地產(chǎn)也推出了“越秀好房?jī)|元補(bǔ)貼安心購(gòu)”系列活動(dòng)，百套特價(jià)房源限時(shí)秒殺、享總經(jīng)理特批折扣、特惠保價(jià)房源無憂購(gòu)、成交歐洲游抽獎(jiǎng)等措施。

　　在價(jià)格方面，部分樓盤推出了國(guó)慶特別優(yōu)惠。其中，天河區(qū)在售“網(wǎng)紅”樓盤西派天河序推出少量120平方米改善四房，一口價(jià)7萬(wàn)元/每平方米起；位于黃埔區(qū)的中鐵建信達(dá)花語(yǔ)天宸，推出6套特惠房源，限時(shí)3.5萬(wàn)元/每平方米起，最高總價(jià)立減100萬(wàn)元；位于海珠區(qū)創(chuàng)新灣的西派粵府，國(guó)慶特惠價(jià)為5.1萬(wàn)元/每平方米起。

　　“盡管國(guó)慶黃金周期間，部分客戶態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，但去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)公司內(nèi)部的首要任務(wù)�！鄙鲜鲅肫髤^(qū)域銷售負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，回籠資金仍然是房地產(chǎn)公司當(dāng)前的最主要任務(wù)，在去庫(kù)存的過程中，短期內(nèi)房屋價(jià)格并不會(huì)有大的上漲趨勢(shì)。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉亦公開表示，在今年前八月，廣州一手住宅的交易量創(chuàng)下過去十年的低位。截至8月末，廣州市一手住宅可售面積突破1500萬(wàn)平方米，去化周期接近27個(gè)月；同時(shí)，廣州二手房市場(chǎng)依然有大約15萬(wàn)套的掛牌量，平均每套二手房的成交周期超過了180天。

　　肖文曉認(rèn)為，廣州樓市“去庫(kù)存”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”兩大任務(wù)尚未完成，市場(chǎng)要回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道仍需時(shí)日。