中新經(jīng)緯10月12日電 (魏薇)12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行發(fā)布公告，公布存量房貸利率調整細則，對存量房貸調整時間、調整范圍、調整規(guī)則、申請渠道等重點問題作出回應。

　　整體來看，六大行都將于10月25日，對符合相應條件的存量住房貸款利率將統(tǒng)一批量調整為不低于LPR(貸款市場報價利率)減30個基點(北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外)，并且明確房貸利率等于或低于LPR-30BP的，不在此次調整范圍內(nèi)。來看具體內(nèi)容！

　　房貸利率降多少？

　　從各大銀行披露的公告看，如果房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，那么房貸利率將調整為LPR-30BP(北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外)。

　　當下5年期以上LPR報價為3.85%，LPR-30BP為3.55%。10月21日，LPR調整窗口再次打開，若本次5年期以上LPR下降20BP，則存量房貸利率也將跟隨重定價日的調整降至3.35%。

　　如果貸款在北京、上海、深圳，并且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　另外，還有幾種情形不在本次調整范圍內(nèi)，一是借款人的房貸利率等于或低于LPR-30BP，二是住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款不在此次調整范圍內(nèi)。

　　省多少錢？

　　本次存量房貸利率調整后，能為借款人省下多少錢？

　　工商銀行在此前發(fā)布的《存量房貸利率調整常見問答》(下稱問答)中舉例道，小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP(貸款發(fā)放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%(=3.85%-0.3%)，比調整前下降85BP，即0.85%。

　　以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前小李每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。

　　中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。批量調整后，存量房貸利率將降至約LPR(3.85%)-30BP=3.55%，略低于今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平(3.61%)。調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點。涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。

　　中金公司研報認為，存量房貸利率下調有利于促進消費、減少提前還貸行為、壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間。

　　怎么操作？

　　從各銀行披露的操作細則看，以浮動利率定價的存量個人住房貸款(包括首套、二套及以上)，客戶無需申請，六大行將于10月25日集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　值得注意的是，兩種情況需要借款人主動申請。一是貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且符合二套轉首套住房貸款標準，則可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受首套房貸款利率。

　　二是對于當前為固定或基準利率定價的貸款，需要先主動申請轉成LPR浮動利率，然后再進行存量利率調整。

　　中國銀行在公告中表示，對于調整范圍內(nèi)的固定利率或基準利率定價的存量房貸，借款人可登錄該行手機銀行APP，通過“貸款—房貸利率調整”，選擇名下相應貸款調整為LPR浮動利率貸款。2024年10月24日(含當日)之前轉換完成的，將于2024年10月25日一并批量調整；2024年10月25日(含當日)之后轉換完成的，該行將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　本次調整后利率為何不一樣？

　　本次調整后，可能會出現(xiàn)同一個城市、都是首套房浮動利率的貸款，但利率不一致的情況。這是為什么？

　　工行在問答中解釋道，由于本次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同(可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日)，貸款利率在批量調整時可能未重定價。貸款采用的5年期以上LPR值(定價基準)有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

　　中金公司研報指出，今年5年期以上LPR 已下調35bp，對于今年還未重定價的貸款，在重定價日還有另外35bp的降幅。以重定價日為每年1月1日的貸款為例，假如之前存量利率為4.75%(當時的LPR4.2%+0.55%)，則2024年10月31日進行批量調整后的利率為3.9%(LPR4.2%-0.3%)，下調85bp；第二步，若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價后，利率再下調35bp為3.55%(LPR3.85%-0.3%)，若假設2024年10月21日LPR下降20bp，那么明年1月1日LPR重定價后，利率再下調55bp為3.35%(當時的LPR3.65%-0.3%)。

　　需要注意的是，9月29日，中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期。

　　如何查詢房貸利率是否調整？

　　多家銀行表示，在批量調整后，借款人可通過手機銀行，選擇名下相應房貸并查詢該筆房貸的調整記錄。同時，銀行還將在批量調整完成后，通過短信告知客戶利率調整結果。

　　中國銀行在公告中指出，本次存量房貸利率調整僅調整貸款利率加減點，其他合同要素(如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期等)不變。

　　此外，多家銀行還提醒稱，在存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。

　　(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者魏薇：weiwei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

　　中新經(jīng)緯版權所有，未經(jīng)書面授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其他方式使用。

責任編輯：羅琨 常濤