新政落地后的北京樓市：觀望人群入市，開發(fā)商加緊去庫(kù)存

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 李莎

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 “開盤不到一周，我們已經(jīng)快賣完了，二期剩下的房源大概還有4套�！�10月13日上午，位于北京朝陽(yáng)的和光煦境售樓處工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。盡管所剩房源不多，但上午11時(shí)左右，售樓處現(xiàn)場(chǎng)仍有六七組購(gòu)房者在看房。

　　該項(xiàng)目9月26日開盤，共推出96套房源。除了開盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)之外，剩余大部分成交都來(lái)自10月。“大部分客戶之前就看好了，只是在等一個(gè)契機(jī)，政策出來(lái)之后很多人就出手了�！鼻笆鲣N售人員表示。

　　9月30日，北京出臺(tái)樓市新政，涉及優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整存量房貸等8條內(nèi)容，政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)反饋積極，熱度延續(xù)至今。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，相對(duì)而言，新政對(duì)新房市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)力度更大，上周北京新房網(wǎng)簽量878套，是國(guó)慶假期的2.57倍；上周二手房簽約 3735 套，相比國(guó)慶假期前一周，成交量上漲6%。新政對(duì)市場(chǎng)的影響能持續(xù)多久，能否真正形成上揚(yáng)拐點(diǎn)還未可知。未來(lái)北京房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間，包括繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、落實(shí)取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)等。

　　觀望客預(yù)期轉(zhuǎn)變

　　“新政出臺(tái)之后，看房和買房的人明顯變多，新政之前中介不太會(huì)給我發(fā)看房和成交的消息，10月開始中介時(shí)不時(shí)會(huì)發(fā)一些熱門樓盤的成交信息，我朋友去一些熱度高的樓盤也遇到過銷售不太夠用、一個(gè)銷售要帶兩組客戶的情況。”10月13日，計(jì)劃在北京購(gòu)房的喬雪(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　10月13日，位于石景山的長(zhǎng)安源境售樓處工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，國(guó)慶期間該項(xiàng)目的到訪量和成交量都有明顯增加，到訪的既有前期觀望人群，也有新客戶。

　　10月13日14時(shí)左右，售樓處仍有約5組客戶看房。前述售樓處工作人員介紹，該項(xiàng)目9月下旬開盤，開盤當(dāng)日售出40余套房，到9月底又成交20余套，國(guó)慶假期成交超40套。10月13日是國(guó)慶假期后的第一個(gè)休息日，當(dāng)日成交6套左右，目前開盤房源已售出約1/3。

　　北京某品牌房企市場(chǎng)部人士張山(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新政后國(guó)慶假期新房市場(chǎng)到訪量和成交量都出現(xiàn)了顯著提升。以他所在企業(yè)一個(gè)在售樓盤為例，該樓盤國(guó)慶前周均到訪量不到300組，成交10余套。國(guó)慶假期期間，樓盤到訪量增加超2倍，成交漲幅超3倍。上周到訪量和成交量雖然不及國(guó)慶假期，但也明顯高于節(jié)前水平。

　　“新政主要刺激的是之前觀望的客群，對(duì)大家的觀望預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。”張山表示。他調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政之后，北京各板塊間的分化仍然明顯，朱辛莊、西紅門、朝陽(yáng)望京和國(guó)貿(mào)輻射板塊等熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目活躍度提升更為明顯。

　　張山注意到，新政后北京二手房市場(chǎng)的成交量也在增長(zhǎng)，但“以價(jià)換量”的市場(chǎng)大背景沒有變，目前二手房市場(chǎng)成交仍以高性價(jià)比房源為主。

　　“新政出臺(tái)之后整體帶看量也起來(lái)了，這兩周我們比之前忙了很多�！�10月14日，豐臺(tái)區(qū)一位房地產(chǎn)中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。她談到，盡管帶看明顯增加，但她所在板塊的成交量沒有出現(xiàn)大幅提升的情況，性價(jià)比高的房源成交速度比較快，但新政落地之后部分房源的談價(jià)空間收窄。“有些業(yè)主有點(diǎn)不穩(wěn)定，在談價(jià)的時(shí)候不太好聊�！痹撝薪榉Q。

　　開發(fā)商提速去化

　　“本輪新政對(duì)新房市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)力度更大�！惫�毅表示，上周新房網(wǎng)簽量為878套，是國(guó)慶假期的2.57倍，與此前正常工作周相比，基本是翻倍增長(zhǎng)的狀態(tài)。上周二手房簽約 3735 套，相比國(guó)慶假期前一周，成交量上漲了 6%。

　　究其原因，郭毅認(rèn)為，一方面，之前二手房?jī)r(jià)格已調(diào)整到位，整體看個(gè)人業(yè)主降價(jià)空間不大。政策出臺(tái)之后，部分個(gè)人業(yè)主上調(diào)售價(jià)甚至毀約，這些情況客觀上影響了二手房成交。

　　另一方面，郭毅表示，開發(fā)商去庫(kù)存動(dòng)力相對(duì)積極，很多在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平相對(duì)較低。此外，從去年到今年，一些新房項(xiàng)目顯著提升產(chǎn)品力、增加使用率等，如很多新項(xiàng)目選擇贈(zèng)送飄窗和露臺(tái)，新房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正在凸顯。

　　張山在近期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，新政后到訪量和成交量明顯提升的樓盤主要是熱門板塊選擇降價(jià)跑量策略的項(xiàng)目，如亦莊板塊某熱門樓盤國(guó)慶假期到訪量環(huán)比增超3倍，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比暴漲4倍。區(qū)位無(wú)優(yōu)勢(shì)降價(jià)不明顯或者在8~9月已率先降價(jià)的項(xiàng)目被擠壓分流的現(xiàn)象顯著，出現(xiàn)到訪量漲但轉(zhuǎn)化率低的情況。

　　記者在走訪中了解到，截止到10月13日，和光煦境和長(zhǎng)安源境都維持國(guó)慶期間的折扣力度，在售價(jià)格均低于備案價(jià)格。張山所在企業(yè)的在售項(xiàng)目也繼續(xù)維持國(guó)慶期間的折扣。“盡管有利好政策支持，但當(dāng)前北京樓市仍為買方市場(chǎng)，在售項(xiàng)目仍以降價(jià)跑量為主，房企正在抓住市場(chǎng)窗口期提速去化�！睆埳秸f(shuō)。

　　郭毅表示，從當(dāng)前市場(chǎng)基本面看，本輪政策雖有明顯成效，但開發(fā)商仍較謹(jǐn)慎，因?yàn)檎�策�?duì)市場(chǎng)的影響能持續(xù)多久，能否真正形成上揚(yáng)拐點(diǎn)仍未可知。開發(fā)商更關(guān)注當(dāng)下庫(kù)存去化，在價(jià)格策略上仍會(huì)保持相對(duì)優(yōu)惠的狀態(tài)。整體來(lái)看，當(dāng)前官宣收回折扣的新房項(xiàng)目較少，但部分新房項(xiàng)目確實(shí)存在收回折扣的情況。這些收回折扣的項(xiàng)目一般此前優(yōu)惠力度較大，具備價(jià)格調(diào)整空間，且新政出臺(tái)后關(guān)注度、到訪量和認(rèn)購(gòu)情況都較好，具備收回折扣的市場(chǎng)面基礎(chǔ)。

　　郭毅表示，從當(dāng)前的情況來(lái)看，調(diào)控政策對(duì)三四五線城市的拉動(dòng)力度有限，核心還是要發(fā)揮一線城市的龍頭帶動(dòng)作用。未來(lái)北京政策調(diào)整仍有充足空間。如限購(gòu)還有繼續(xù)優(yōu)化的可能，普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，還有待稅務(wù)等部門出臺(tái)更明確的支持政策。如果未來(lái)北京市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整情況，仍可以拿出很多政策調(diào)控工具，給市場(chǎng)提供持續(xù)利好，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。