大調整下周開啟：新舊房貸利率將“端平”，個人房貸利率迎新定價方式

　　銀行存量房貸利率調整進入倒計時，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。此外為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。根據相關規(guī)定，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調降至新發(fā)放房貸利率水平附近。對此，市場認為，通過長效動態(tài)的調整，可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質量。

　　存量房貸利率調整下周開始

　　存量房貸利率將在下周迎來調整，本次調整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平。調整后，存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率(LPR)減30個基點，即“LPR-30BP”，且不再區(qū)分首套、二套房。北京等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調整，尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者，這次也將統(tǒng)一調整為“LPR-30BP”。

　　由于此次存量房貸利率調整僅涉及加點幅度，并不調整貸款重定價日，重定價日的差異使得調整后的存量房貸利率有所差別。目前，各借款人的定價基準LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，減30個基點對應調整后的利率分別是3.9%、3.65%、3.55%。

　　此外，9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，指導商業(yè)銀行再次下調存量商業(yè)性個人住房貸款利率，并進一步完善個人住房貸款利率定價機制。個人住房貸款利率也將迎來新的定價方式。一是自11月1日起，存量和新發(fā)放個人住房貸款均可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期，選擇按年、半年或季度重定價。二是當存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)一定差距后，借貸雙方可適時通過變更合同等方式，自主協(xié)商調整貸款利率加點幅度，不需要等到再次批量調整。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者采訪時表示，對于購房者來說，增加了選擇權，購房者可以根據自己的實際情況選擇定價周期。當然定價周期時間越短，靈敏度更大，可以更貼近市場的利率走勢，如果未來利率持續(xù)下行，選擇短周期當然更加劃算，當然這也是雙刃劍，如果未來利率向上，那也意味著會付出更高的成本。

　　對于自主協(xié)商調整貸款利率的制度，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，通過長效動態(tài)的調整，可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質量。不過嚴躍進坦言，由于客戶眾多，銀行單個協(xié)商的可能性不大，除非是金額比較大，比如200萬元以上，協(xié)商的可能性會大一些。

　　“近期一直都在加班加點，估計下周開始到月底會更忙，行里已經通知加班了，本次調整涉及的人數(shù)較多，需要辦理的業(yè)務量很大�！币汇y行工作人員表示。10月12日，全國主要商業(yè)銀行發(fā)布批量調整存量個人住房貸款利率的操作細則，明確將于10月25日“掐點”主動批量調整存量房貸利率。屆時，除貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率均將調整為貸款市場報價利率(LPR)減30個基點。

　　截至10月15日，包括國有大行、股份制銀行在內，以及城商行、農商行、村鎮(zhèn)銀行等上百家銀行，集體發(fā)布了批量調整存量個人住房貸款利率細則公告。多家銀行明確，存量房貸利率調整將由銀行統(tǒng)一進行批量調整，不需要客戶提出申請。“時間緊，任務重”成為當前銀行個人住房貸款業(yè)務部門的工作寫照。

　　9月新發(fā)放房貸利率處于歷史低位

　　存量房貸利率下調進入“倒計時”，由于此次調整涉及的范圍、幅度較大，在惠及借款人的同時，不可避免會對銀行息差產生影響。

　　根據中國人民銀行發(fā)布的2024年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，截至今年二季度末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。國有四大行同期個人住房貸款余額合計約為22.3萬億元，占全國比重約為59%。

　　中泰證券研究所所長戴志鋒認為，本輪存量房貸的調整，對銀行而言，雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響，但是長期來看，有助于緩解銀行零售資產端增長壓力；當前居民還款壓力較大，存量房貸下調有助于穩(wěn)定銀行零售資產質量。

　　開源證券地產建筑團隊分析師齊東表示，存量房貸利率下調可以減輕居民的負債壓力，刺激消費和投資，減輕提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費預期，提振購房信心，政策利率下調也預示后續(xù)房貸利率中樞進一步下移。過往兩次存量按揭利率調整均有所成效，他認為本輪調整雖然不能直接促進市場去庫存，但短期市場信心或將得到改善，后續(xù)政策持續(xù)性仍值得關注。在寬松的貨幣政策支持下，經濟保持穩(wěn)健增長，購房信心修復企穩(wěn)，市場銷售數(shù)據有望筑底，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　萬聯(lián)證券研究所分析師郭懿表示，存量房貸利率下調有利于促進消費、減少提前還貸行為。銀行業(yè)整體的利潤增長或已經進入底部區(qū)間，盈利的穩(wěn)定性將逐步體現(xiàn)。另外，從分紅的角度看，分紅率的提升，有利于銀行股估值的提升。不過，由于銀行本身商業(yè)模式的限制，凈利潤除了分紅外，留存收益部分作為重要的資本內源補充，滿足監(jiān)管對資本充足的要求，推動未來業(yè)務和規(guī)模的擴張。

　　10月14日，中國人民銀行的數(shù)據顯示，9月份新發(fā)放個人住房貸款利率約為3.32%，比上月低約2個基點，比上年同期低約78個基點。本次存量房貸利率調整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平，房貸整體利率水平處于歷史底部。

　　葉麥穗