公募解讀地產(chǎn)新“組合拳”：貨幣化安置超預期，四季度地產(chǎn)表現(xiàn)值得期待

　　10月17日，國新辦舉行新聞發(fā)布會介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，五部門有關(guān)負責人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套組合拳，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。對此，公募機構(gòu)如何解讀？

　　多家公募機構(gòu)表示，重點關(guān)注此次會議中所提及的兩項新增內(nèi)容，第一個增加，是通過貨幣化安置(重新提及該詞)等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造；第二個增加，年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

　　中歐基金表示，“采取貨幣安置的方式將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展�！�

　　“本次會議超預期的點在于采用貨幣化安置方式”

　　鑫元基金解讀道，“結(jié)合今日發(fā)布會上給出的幾項數(shù)字，以及提出的‘四個取消、四個降低、兩個增加’，我們發(fā)現(xiàn)了最大亮點在于重提貨幣化安置、“白名單擴容”以及前置貸款發(fā)放�！�

　　鑫元基金指出，在上一輪周期的2014年至2015年，貨幣化安置的推出效果可謂立竿見影。此次時隔十年后，在2024年還剩不足3個月的時間節(jié)點，重新提出貨幣化安置“新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造”，效果力度與年初提出此類計劃相比，顯著不同，可謂重磅。

　　“相較于2015年的房地產(chǎn)熱度和當下的市場情況，當年的棚改貨幣化安置的套數(shù)(500-600萬套)和今年新增100萬套這個體量，不可同日而語，2024年底前對于中高能級城市地產(chǎn)需求的拉動效果，還需保持冷靜地跟蹤觀察�！宾卧�基金表示，但可喜的是，市場此前更多著眼于財政專項債的收儲，所以本次會議重提使用貨幣化安置這個工具，還是略超預期的。

　　興銀基金同樣認為，本次會議超預期的點在于采用貨幣化安置方式，有利于消化存量商品房庫存，有利于居民按自己的意愿選擇房子，減少過渡時間。

　　鑫元基金進一步，本次會議提出要求在年底前將“白名單”貸款審批和投放規(guī)模擴容到4萬億元(未來3個月內(nèi)新增近2萬億元)，并將商品住房項目貸款全部納入“白名單”。此外，住建部還提到了對于有困難的開發(fā)商可以緩交土地出讓金等措施，讓他們更快符合“白名單”標準。

　　“可見，高層推出此次‘白名單’擴容的目的旨在大范圍驅(qū)動因拖欠施工方工程款而導致的停工爛尾樓項目盡快復工并早日交付�！宾卧�基金稱。

　　與此同時，興銀基金也表示，“白名單”力度加大，有利于緩解銷售放緩導致的房企流動資金緊張，以及部分已售在建項目難以按期交付等問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　本次會議中，金融監(jiān)管總局還提到了“商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶”，財政部也提到普宅/非普宅認定標準的取消，房地產(chǎn)增值稅調(diào)減也在抓緊履行相關(guān)程序。

　　對此，鑫元基金相信，當上述兩項措施未來進入到執(zhí)行階段后，會直接利好房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表修復和財務狀況改善。

　　興銀基金認為，重點關(guān)注保交房攻堅戰(zhàn)：一手抓“白名單”，一手抓項目進度，對于資不抵債項目加快破產(chǎn)重整或清算�！拔阌怪靡�，在金融、財稅和土地政策的大力調(diào)整完善之下，一定能更快實現(xiàn)市場止跌回穩(wěn)。”

　　綜合來看，興銀基金表示，本次五部門聯(lián)合發(fā)聲，政策力度大，政策覆蓋面廣。對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。接下來是要齊心協(xié)力把組合拳打好、狠抓落實，讓這些政策效果能夠充分顯現(xiàn)，能夠讓大家享受到政策紅利。

　　具備基本面以及強邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢

　　中歐基金表示，此次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前干的項目，主要采取貨幣安置的方式，將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。同時，其他協(xié)同政策的配合更加精準有效促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

　　博時基金表示，此次發(fā)布會公布的政策是9月末啟動的一攬子增量政策的重要組成部分，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對于穩(wěn)定對中國經(jīng)濟的信心，意義重大。近期一攬子增量政策密集發(fā)布，市場預期活躍、多變，這是預期重大變化時期市場的正常表現(xiàn)。9月末以來，全國房地產(chǎn)市場尤其是代表城市二手房市場成交改善，購房成本進一步降低，后續(xù)交樓、房企信用的問題得以緩解、解決，將有利于進一步提振新房市場�！�

　　“當前穩(wěn)定房地產(chǎn)政策方向明確，措施切中肯綮，隨著政策逐漸落地、見效，在中期將直接有利于地產(chǎn)以及相關(guān)金融、實業(yè)鏈條的表現(xiàn)，并通過提振整體經(jīng)濟信心的方式進一步有利于整體中國資產(chǎn)�！辈�時基金稱。

　　“9月下旬以來，有關(guān)地產(chǎn)政策組合拳精準有力，有效回應市場關(guān)切。此次新聞發(fā)布會更體現(xiàn)出本次政策核心變化在于維護資產(chǎn)價格。”中歐基金指出，今年上半年，房地產(chǎn)政策主要邏輯轉(zhuǎn)向需求側(cè)，但當時并未聚焦維護資產(chǎn)價格，并且沒有給出資產(chǎn)價格的目標。

　　中歐基金表示，而自9月下旬以來，政策主要強調(diào)維護資產(chǎn)價格，并明確給出了維護資產(chǎn)價格的目標，包括股權(quán)價格(創(chuàng)設(shè)證券市場互換便利工具和股票回購增持再貸款)和房產(chǎn)價格(要求房地產(chǎn)止跌回穩(wěn))，并且央行、財政部、住建部、自然資源部等多部委協(xié)同合作，也意味著政府開始聚焦修復居民資產(chǎn)負債表。

　　另外，中歐基金進一步指出，相關(guān)部門協(xié)同一攬子政策措施，專項債供需兩側(cè)共同發(fā)力，財政支持政策有望跟進，四季度房地產(chǎn)表現(xiàn)值得期待。接下來具備基本面以及強邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢，總體來看，在萬億成交水平市場仍存在結(jié)構(gòu)性機會。

　　記者 丁欣晴