新增近2萬億“白名單”信貸額度，開發(fā)商感受到了哪些變化？

　　作者：鄭娜 ▪ 張慧敏

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場加速“止跌回穩(wěn)”，住建部等五部委推出的一套政策“組合拳”中，“兩個(gè)增加”引得市場廣泛關(guān)注，其中之一是將“白名單”貸款審批通過金額翻倍。

　　日前，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企介紹，截至10月16日，“白名單”已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將超過4萬億元。同時(shí)，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制也將得到進(jìn)一步完善優(yōu)化，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

　　在未來的兩個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模將要再增加1.77萬億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“白名單”是實(shí)現(xiàn)保交房的突破口，也是穩(wěn)定預(yù)期的關(guān)鍵，此番信貸規(guī)模大幅增加，意味著不僅要擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，還要打通融資落地的堵點(diǎn)，加大問題項(xiàng)目修復(fù)力度。

　　消息一出，有房企人士向第一財(cái)經(jīng)表示，這項(xiàng)舉措直接針對開發(fā)商，“有點(diǎn)出乎意料”，算得上是政策“組合拳”中的一個(gè)“變量”。亦有多位受訪房企人士透露，在發(fā)布會(huì)之后，會(huì)將之前尚未納入“白名單”的項(xiàng)目再進(jìn)行一輪申報(bào)。不過，目前金融機(jī)構(gòu)對新增融資貸款審批依然很審慎，款項(xiàng)落地情況仍要考量項(xiàng)目本身的質(zhì)量。

　　推動(dòng)項(xiàng)目盤活

　　今年1月初，住建部與金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，提出要發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　在中央的推動(dòng)下，各地政府迅速行動(dòng)，積極響應(yīng)，推動(dòng)“白名單”落地，到3月份，全國31個(gè)省份312個(gè)城市就建立起了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制；3月末，商業(yè)銀行對協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過2100個(gè)，總金額超過5200億元。

　　此后，監(jiān)管部門對城市協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化完善，實(shí)施推送反饋管理，也即，對符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目形成“白名單”，推送到主辦銀行，后者對項(xiàng)目進(jìn)行信貸評(píng)審，對符合貸款條件的項(xiàng)目予以支持；對暫不符合貸款條件的項(xiàng)目，列明具體問題，由城市協(xié)調(diào)機(jī)制要及時(shí)提出有針對性的解決方案，相關(guān)問題解決后可再次審查并推送。

　　10月中旬，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰調(diào)研時(shí)也著重提到，要充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，加快修復(fù)問題項(xiàng)目，促其盡快達(dá)到“白名單”標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步優(yōu)化信貸審批和放款流程，提高效率，切實(shí)做到保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)項(xiàng)目“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、貸款應(yīng)貸盡貸。

　　在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)“白名單”擴(kuò)圍，將所有符合條件的在建已售商品房項(xiàng)目納入支持范圍，有效保障項(xiàng)目建設(shè)資金需求，力促房地產(chǎn)企業(yè)確保按期保質(zhì)交房。

　　在此機(jī)制作用下，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目有效擴(kuò)容，信貸投放額度在持續(xù)加碼。有華東房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，從一開始推進(jìn)“白名單”融資時(shí)，公司就非常積極，截至目前，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目基本已“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”了，最近還有兩個(gè)項(xiàng)目分別完成經(jīng)營貸置換和銀行貸款展期。

　　在住建部等五部委聯(lián)合推出政策“組合拳”之前，至10月16日，商業(yè)銀行已審批通過的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款金額達(dá)到2.23萬億元。

　　在開發(fā)商各個(gè)融資渠道已處于冰封狀態(tài)的當(dāng)下，出險(xiǎn)房企已無余力向項(xiàng)目注入更多資金支持建設(shè)，“白名單”融資機(jī)制不僅可以解決項(xiàng)目資金，保證項(xiàng)目交付，更有助于為后續(xù)購房信心增加動(dòng)力。

　　已出險(xiǎn)的一家閩系房企營銷策劃負(fù)責(zé)人向記者透露，廈門一項(xiàng)目在9月初實(shí)現(xiàn)了新增放款3000萬元，推動(dòng)了項(xiàng)目重啟，疊加節(jié)前一系列樓市利好政策，在國慶節(jié)7天該項(xiàng)目賣了將近20套，已經(jīng)可以支持四季度的建設(shè)資金需要。

　　上述華東房企內(nèi)部人士表示，“白名單”項(xiàng)目讓銷售能有所起色，金融機(jī)構(gòu)、銀行的態(tài)度也會(huì)有所改善，逐步讓企業(yè)從負(fù)向循環(huán)慢慢走出來。

　　華創(chuàng)證券研究所副所長張瑜表示，若在年底前，“白名單”項(xiàng)目信貸投放額增至4萬億元，意味著第四季度“白名單”項(xiàng)目融資增量規(guī)模將增加約2萬億元，資金端或許將不再成為地產(chǎn)投資的掣肘。

　　仍面臨諸多挑戰(zhàn)

　　在住建部明確增加“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模之前，已有房企感受到了關(guān)于“白名單”項(xiàng)目入圍情況、融資落地的變化。

　　碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍在10月份的管理會(huì)議上就提及，政府?dāng)U大白名單覆蓋范圍，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題，對企業(yè)增加流動(dòng)性、推進(jìn)按期保質(zhì)交房是強(qiáng)大的助力。比較短的時(shí)間內(nèi)，白名單政策已經(jīng)開始顯現(xiàn)效果。

　　據(jù)披露，對比9月13日的數(shù)據(jù)，至10月10日，碧桂園進(jìn)入白名單項(xiàng)目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。

　　一家國資背景的開發(fā)商內(nèi)部人士透露，當(dāng)前白名單落地確實(shí)有所加快。“第一季度主要在報(bào)名和審批，二季度在審批和爭取提款，三季度該審批的程序都已完成，只需要提款了�！苯酉聛碇饕�看能不能有更多項(xiàng)目獲得審批和放款了。

　　如今，監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)將有新增的約2萬億信貸投放額度，能給“白名單”項(xiàng)目融資帶來多少變化呢？

　　上述華東房企內(nèi)部人士表示，新政發(fā)布后的主要變化之一是，有前期審批通過了項(xiàng)目，機(jī)構(gòu)方面要求公司盡快提款；另一變化則是部分之前不能申報(bào)的項(xiàng)目可以再嘗試一下，但“好的項(xiàng)目在上半年基本都報(bào)過了，現(xiàn)在剩下的多少都是有些問題的�！�

　　納入“白名單”管理對項(xiàng)目來說亦有另一層面的利好。華南一未出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露，目前公司的貸款比較順暢，尚不需要通過白名單推進(jìn)項(xiàng)目融資。但項(xiàng)目公司也會(huì)去住建部門申請進(jìn)入白名單，“因?yàn)楹罄m(xù)可能會(huì)遇到需要政府幫忙協(xié)調(diào)的事項(xiàng)”。

　　“近期房地產(chǎn)專場會(huì)議之后，感覺銀行比之前積極了一些，但核心的貸款展期與新貸款發(fā)放問題還是沒那么快給到房企反饋，目前還沒有實(shí)質(zhì)性的突破性進(jìn)展，尤其現(xiàn)在房價(jià)相比前兩年已經(jīng)下跌，銀行也需要評(píng)估�！比A南一出險(xiǎn)房企的營銷負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　一直以來，房企項(xiàng)目從“白名單”到實(shí)際信貸資金審批發(fā)放，面臨著諸多挑戰(zhàn)。記者從多家出險(xiǎn)房企處了解到，過往許多“白名單”項(xiàng)目融資多以展期的形式推進(jìn)，增量融資則是少數(shù)。

　　某TOP20房企內(nèi)部人士告訴記者，一個(gè)項(xiàng)目是給展期，還是給新增貸款，主要還是看項(xiàng)目本身的貸款情況，有些項(xiàng)目已經(jīng)有貸款了，后續(xù)銷售情況或許無力按期償還，那就按照白名單繼續(xù)展期；能給新增貸款的項(xiàng)目，主要是此前因?yàn)楦鞣N因素沒做過貸款的，或是原來貸款額度不足，可以多給一些批復(fù)和放款，本質(zhì)上還是要有足夠的貨值作為安全墊。

　　“如今政策放寬一點(diǎn)，項(xiàng)目進(jìn)入名單機(jī)會(huì)大一些，但到實(shí)際的新增批復(fù)，還是回到項(xiàng)目自己質(zhì)量�！痹揟OP20房企人士表示。

　　另有一家出險(xiǎn)的全國性房企在華中的管理層也向記者表示，將什么項(xiàng)目納入白名單的權(quán)力在政府方面，但給不給放款、是否批款則由銀行決定，雙方步調(diào)有時(shí)候并不一致�！般y行一般都會(huì)考慮后續(xù)的償還問題，項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)是否充裕等，如果項(xiàng)目本身不行，又沒什么資產(chǎn)，即便納入白名單中，銀行也不會(huì)放貸�！�