專項債收購存量土地政策落地 房企的期盼是什么

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶

　　11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》(下稱《通知》)，指出運用專項債收購存量土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)具體實施。

　　一位華北地區(qū)省級自然資源部門人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)一般指具備土地收儲資格的市、縣級自然資源部門下屬的土地儲備中心。

　　《通知》對專項債收購存量土地的范圍進(jìn)行了限定，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。

　　此前，自然資源部就專項債收購存量土地向地方征求意見，征求意見稿中提到，棚戶區(qū)改造或城中村改造項目涉及的地塊以及地方平臺公司“托底拿地”的地塊，不得納入收回收購范圍。

　　不過，這一規(guī)定并沒有出現(xiàn)在《通知》中。

　　上述省級自然資源部門人士說，地方平臺公司“托底拿地”情況較為復(fù)雜，如果一刀切，容易誤傷“真拿地”的地方平臺公司。

　　他認(rèn)為，《通知》沒有明確禁止納入地方平臺公司“托底拿地”涉及的土地，存在地方政府和平臺公司通過收購存量土地套取專項債資金的空間，但后續(xù)可以通過其他方式或在審核專項債過程中予以約束。

　　根據(jù)《通知》，市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷�公告，綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優(yōu)先申報使用專項債券。處置存量閑置土地清單是安排專項債券的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回收購?fù)恋氐那闆r動態(tài)更新。

　　《通知》要求，土地儲備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議后，報市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購的，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價格。

　　《通知》還規(guī)定了收回后的存量土地用途。收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆�領(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)項目的，不受上述限制。

　　一家中型房企的投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，專項債收購存量土地的相關(guān)政策落實，可以一定程度緩解房企的流動性困難。政策具體能產(chǎn)生多大效果，要從兩個方面具體觀察。

　　第一，以什么價格收購存量土地。如果收購價折扣太低，房企也不一定愿意出售。

　　據(jù)其介紹，政策出臺前，已有部分開發(fā)商嘗試同地方政府協(xié)商退地等事宜，但政府回購價格普遍較低，部分地方政府的出價甚至只有拿地價的“三四折”。房企希望專項債收購存量土地可以更加科學(xué)合理地確定收購價。

　　第二，是否會有效惠及經(jīng)營困難的房企尤其是民營房企。在收購存量房的過程中，大部分收購針對央國企和地方平臺公司的項目，民營房企只有部分保交付項目會被考慮納入收購范圍。

　　上述投拓人士稱，因為市場下行，今年民營房企保交付普遍面臨較大的資金缺口。

　　在一家房企區(qū)域公司投資部門任職的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，一二線城市的住宅用地相對容易去化，開發(fā)商賣地需求沒有那么急迫；三四線城市樓市成交下行，政府回購?fù)恋氐膭恿Σ淮蟆?/p>

　　他認(rèn)為，專項債收購存量土地主要惠及一二線城市及部分房地產(chǎn)市場較好的三四線城市。具體而言，城市核心區(qū)的存量商辦用地及郊區(qū)去化困難的住宅用地更容易獲得專項債青睞。政策實施過程中，需要加強(qiáng)監(jiān)管，必須保證資金運用到最需要的地方和企業(yè)。

　　實際上，土地儲備專項債并非新事物，早在2014年，國務(wù)院在規(guī)范地方債時要求，土地儲備所需資金只能來源于財政或?qū)ｍ梻��?/p>

　　2016年，央行、財政部、原國土資源部、原銀監(jiān)會等多個部委聯(lián)合發(fā)文，要求土地儲備所需資金納入政府性基金預(yù)算，從土地收益基金、土地出讓金和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分通過發(fā)行債券解決。

　　2017年5月，財政部和原國土資源部聯(lián)合下發(fā)《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》，對土地儲備專項債發(fā)行等進(jìn)行規(guī)范管理。

　　2019年9月，國常會明確要求，政府專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，此后，專項債只能用于租賃型住房建設(shè)相關(guān)的土地儲備項目。自此，土地儲備專項債發(fā)行擱置。

　　一直到2024年5月，在國新辦發(fā)布會上，自然資源部副部長劉國洪指出，準(zhǔn)備出臺處置閑置土地、盤活利用存量土地的政策措施，收回收購的存量土地，用于保障性住房項目的可以通過專項債解決資金來源。

　　9月24日的國新辦發(fā)布會稱，將研究出臺政策支持收購房企存量土地。第一是地方政府發(fā)行專項債用于增加土地儲備；第二是政策性銀行和商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地。

　　10月12日，財政部副部長廖岷稱，支持地方政府用專項債收購閑置存量土地，部分有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲備項目。

　　10月17日，自然資源部副部長劉國洪說，專項債收購存量土地將優(yōu)先考慮企業(yè)無力開發(fā)、不愿開發(fā)，還沒有動工建設(shè)的住宅商務(wù)用地。