房企拿地低位盤整：“黑馬”華發(fā)拿地驟減 中建系異軍突起

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓下行、土地供應(yīng)持續(xù)縮量，土地市場(chǎng)在今年未能迎來(lái)逆轉(zhuǎn)，仍然保持低位盤整。

　　中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較前9個(gè)月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，2024年全國(guó)土地市場(chǎng)縮量態(tài)勢(shì)尚未改變，房企拿地仍偏審慎，頭部企業(yè)拿地銷售比維持低位，且拿地企業(yè)仍集中在央國(guó)企和地方國(guó)資。銷售額TOP20企業(yè)拿地銷售比均值不到20%。

　　即便是頭部房企，拿地也明顯縮量�？晒�對(duì)比的是，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)以及華潤(rùn)置地拿地額均不及去年同期，其中，去年前10個(gè)月拿地最多的中海地產(chǎn)甚至拿地額僅為去年的兩成左右，保利發(fā)展則僅為去年同期的六成左右。

　　土地排行榜上還有一個(gè)明顯的變化是，中建系的投資份額越來(lái)越大了。去年同期，拿地排行榜TOP10不見中建系，今年中建壹品、中建智地均進(jìn)入了TOP10。

　　進(jìn)入9月，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好頻出，多座重點(diǎn)城市進(jìn)入密集推地期。北京、上海、廣州和深圳推地的步伐明顯加快，但是拿地的企業(yè)仍然集中在少數(shù)幾家。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企投資依然十分審慎，民營(yíng)房企也多數(shù)未有重啟拿地的計(jì)劃，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局仍將持續(xù)。

　　頭部房企審慎

　　土地市場(chǎng)持續(xù)下行，與供應(yīng)縮量也有明顯關(guān)聯(lián)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，全國(guó)300城10月經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)規(guī)模12528萬(wàn)平方米，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%；經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模7370萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14%，同比下降32%。

　　從各座城市的供應(yīng)格局來(lái)看，今年重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也下滑明顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，深圳僅供應(yīng)4宗住宅用地，同比下滑73.3%，規(guī)劃建筑面積為58.86萬(wàn)平方米，同比下降60.3%。成交方面，住宅用地僅成交3宗，土地出讓金是146.64億元，同比下降51.7%。

　　在此前提下，房企拿地持續(xù)下降也可以預(yù)見。今年前10個(gè)月，土地排行榜TOP5的房企分別是保利發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、中建壹品和華潤(rùn)置地，拿地金額分別是404億元、400億元、279億元、229億元和219億元。

　　對(duì)比去年，這些房企的拿地金額多數(shù)有明顯縮減。去年同期，保利發(fā)展的拿地金額是712億元，華潤(rùn)置地為625億元，建發(fā)房產(chǎn)是621億元，綠城中國(guó)則有584億元的拿地金額，投資額TOP5房企中僅有中建壹品逆勢(shì)增長(zhǎng)。

　　不僅是在頭部的這些房企，在腰部的房企投資縮減得更加明顯。例如，去年前10個(gè)月越秀地產(chǎn)的拿地金額是245億元，今年同期已經(jīng)回縮至88億元；華發(fā)股份去年同為245億元，今年則僅有30億元的拿地額。

　　房企拿地?zé)崆椴桓�，除了與土地市場(chǎng)供應(yīng)密切相關(guān)，還與自身的布局脫不開關(guān)系。一位TOP10房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判比去年還更審慎，而且可以投資的城市也進(jìn)一步縮小了。之前可以接觸研究的城市大約是在20多座，今年我們的投資范圍縮小到了10座城市左右。”

　　不僅如此，房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和現(xiàn)金流情況也可能影響投資決策。以華發(fā)股份為例，華發(fā)股份前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入315.59億元，同比下降33.21%；歸母凈利潤(rùn)13.31億元，同比下降39.56%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為36.86億元，同比下降92.04%。

　　華發(fā)股份曾經(jīng)是過去兩年逆勢(shì)擴(kuò)張的代表，但由于市場(chǎng)仍未反彈，華發(fā)股份的后勁已然不足。去年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額1259.9億元，同比增長(zhǎng)4.8%，在多數(shù)房企銷售額下跌的情況下，華發(fā)股份逆勢(shì)上揚(yáng)。今年前三季度，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額651.2億元，同比下降37%。

　　中建系突起

　　前兩年逆勢(shì)擴(kuò)張的房企選擇審慎，中建系的房企卻仍然沒有停下腳步。

　　根據(jù)中國(guó)建筑股份的財(cái)報(bào)，今年前三季度實(shí)現(xiàn)合約銷售額2605億元，合約銷售面積945萬(wàn)平方米，期末土地儲(chǔ)備8242萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)496萬(wàn)平方米。

　　今年前10個(gè)月，在拿地排行榜上，TOP30中建系占據(jù)四席(已將中海地產(chǎn)除外)，分別是中建壹品、中建智地、中建玖合和中建信和，拿地金額分別是229億元、109億元、64億元和55億元。

　　中建系異軍突起的原因是，主業(yè)逐漸式微，而房地產(chǎn)作為與中建系主業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)又具有合理利潤(rùn)的行業(yè)，成為中建系轉(zhuǎn)型的首選。

　　根據(jù)中國(guó)建筑發(fā)布的三季報(bào)，今年前三季度，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.63萬(wàn)億元，同比下降2.67%；歸母凈利潤(rùn)397.03億元，同比下降9.05%；其中，第三季度的數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑，季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4819.22億元，同比下降13.62%；歸母凈利潤(rùn)102.53億元，同比下降30.16%。

　　以此計(jì)算，中國(guó)建筑的凈利潤(rùn)率僅為2.4%，僅有微薄利潤(rùn)；相比較而言，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)即便在當(dāng)下仍然要略高于中國(guó)建筑的平均利潤(rùn)表現(xiàn)�？晒�對(duì)比的是，今年上半年，中國(guó)建筑的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入雖有所下滑，但毛利率達(dá)到19.4%，遠(yuǎn)高于房建業(yè)務(wù)的7%和基建業(yè)務(wù)的10.2%。

　　一位央企總部的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“中建跟房企‘搶生意’是可以理解的，因?yàn)樽鳛橹�前的總包單位，在成本控制方面他們就有�?yōu)勢(shì)，而且輕車熟路。另外之前中建去承建別人的項(xiàng)目，可能還存在回款的問題，現(xiàn)在一條龍下來(lái)各個(gè)節(jié)點(diǎn)都可以把控，相對(duì)來(lái)說這個(gè)業(yè)務(wù)模式更適合他們�！�

　　這就不難理解，在淡市之下中建系仍然往前沖鋒的邏輯。除了中建系，不少企業(yè)由于今年投資縮水明顯，在年底也開始補(bǔ)倉(cāng)。例如，保利發(fā)展、綠城集團(tuán)等，均在近期密集拿下北京、廣州的地塊。

　　不過，由于前期供應(yīng)大幅減少，今年土地市場(chǎng)仍然難改持續(xù)縮量的趨勢(shì)。

　　中指研究院分析認(rèn)為，整體來(lái)看，2024年全國(guó)土地市場(chǎng)縮量態(tài)勢(shì)尚未改變，房企拿地仍偏審慎。短期來(lái)看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場(chǎng)化，但受限于市場(chǎng)處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來(lái)，市場(chǎng)銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)�帶�?dòng)房企投資熱度上升。

　　吳抒穎