中新經(jīng)緯11月19日電 題：京滬取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，改善型住房需求或加速釋放

　　作者 李宇嘉 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員

　　18日，北京、上海宣布自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，加大住房交易稅收優(yōu)惠力度。

　　從政策的具體內(nèi)容來(lái)看，主要有三大看點(diǎn)：一是，在住房交易稅收上，京滬與全國(guó)其他地方看齊，這意味著全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，面積不超過(guò)140平方米時(shí)，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅，一線(xiàn)城市不再被“區(qū)別對(duì)待”。

　　二是，面積在90平方米以上140平方米以下的京滬地區(qū)二套房購(gòu)置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率將從3%降至1%。而這個(gè)面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求。

　　三是，一次性降成本效應(yīng)明顯。在京滬，有很多早年買(mǎi)房的群體，其房產(chǎn)增值額比較大，比如2015年購(gòu)置的價(jià)值500萬(wàn)元房產(chǎn)，現(xiàn)在價(jià)值800萬(wàn)元，若是非普通住房，按5%的增值稅率計(jì)算繳稅額達(dá)到15萬(wàn)元。新政后這15萬(wàn)元直接免掉，如果再加上契稅、個(gè)稅等減免，減稅帶來(lái)的一次性降成本效應(yīng)非常明顯。

　　預(yù)計(jì)此次京滬推出的房地產(chǎn)新政，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)囟�手房掛牌和順利售賣(mài)。過(guò)去，由于稅收導(dǎo)致二手房的一次性成本比較高，交易成本的降低，可以潤(rùn)滑交易循環(huán)，促進(jìn)改善型住房需求釋放。同時(shí)，業(yè)主掛牌和換房積極性提升，也將促成剛需上車(chē)，因此可以促進(jìn)剛需和改善性需求的循環(huán)。此次新政對(duì)新房市場(chǎng)也將形成利好。稅收政策的調(diào)整，可能會(huì)促使一部分購(gòu)房者購(gòu)置更大面積、戶(hù)型設(shè)計(jì)更好的產(chǎn)品，而這類(lèi)產(chǎn)品往往是改善型產(chǎn)品，特別是基于人口增加(父母同住或多孩)驅(qū)動(dòng)的需求，新房市場(chǎng)供給最契合。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面，減稅政策降低購(gòu)房的成本，鼓勵(lì)改善型需求，可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；另一方面，取消普通非普通、小戶(hù)型大戶(hù)型等各種限制，把產(chǎn)品打造權(quán)給到開(kāi)發(fā)商，可以讓更市場(chǎng)化的供給來(lái)適配需求。

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，由調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快流轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如契稅、增值稅(含土地)、個(gè)稅以及附加在土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易上的各種稅負(fù)，從而產(chǎn)生“降成本”效應(yīng)，這將促進(jìn)交易良性循環(huán)。而將這些環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到后端保有和維護(hù)環(huán)節(jié)，一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務(wù)維護(hù)和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，可以讓居民居住得更加舒適，房?jī)r(jià)也能有所穩(wěn)定。(中新經(jīng)緯APP)

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